Neue Grundsteuer-Erklärung ab Juli 2022

Aus dem Grundsteuergesetz geht hervor, dass die Ermittlung des Wertes Ihres Grundstücks auf der Grundlage des Bewertungsgesetzes zu erfolgen hat (§ 13 Grundsteuergesetz). Bisher wurde die Methode der Einheitsbewertung aus dem Bewertungsgesetz angewandt. Da das Bundesverfassungsgericht die Vorschriften zur Einheitsbewertung als nicht vereinbar mit dem Gleichheitsgrundsatz angesehen hat, musste eine Grundsteuerreform her.
Zukünftig wird dementsprechend die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer geändert. Es soll demnach nicht mehr der Einheitswert der Besteuerung des Grundvermögens zugrunde liegen, sondern ab 2025 entweder der Ertragswert oder der Sachwert.
Für Sie als Grundstücks-, Wohnungs- und Hauseigentümer hat die Änderung zur Folge, dass Sie eine Grundsteuererklärung im Elster-Steuerportal abgeben müssen.

Der neue Grundsteuerwert

Die Methode Grundsteuerberechnung bleibt bestehen. Die Ermittlung erfolgt wie folgt:


Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz der Gemeinde = Grundsteuer


Aufgrund der Reform der Grundsteuer verändert sich jedoch der Grundsteuerwert. Während bisher die Einheitswerte verwendet wurden, erfolgt nun die Ermittlung mittels anderer bewertungsrechtlicher Verfahren. Bei der Bewertung wird künftig entweder das Ertragswert- oder Sachwertverfahren angewandt.
Welches Verfahren zur Anwendung kommt, hängt davon ab, ob das zu bewertende Objekt eher Wohnzwecken, oder öffentlichen/ betrieblichen Zwecken dient. Bei Objekten, die zu mehr als 80% Wohnzwecken dienen, wird das Ertragswertverfahren angewandt. Objekte, die zu 80% und mehr betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen, werden im Sachwertverfahren bewertet.

Benötigte Informationen für den Ertragswert

Zur Ermittlung des Ertragswertes, wird erst einmal der Wert des Bodens ermittelt. Dazu wird die Größe des Grundstücks mit dem Bodenrichtwert multipliziert. Den Bodenrichtwert für das Grundstück kann im Internet mittels Gemarkung und Flurstück in Erfahrung gebracht werden.
Das Gebäude selbst wird dann mittels des Ertrags bewertet. Dazu sind weder tatsächliche Mieten noch etwaige Nebenkosten maßgeblich. Vielmehr werden hier die durchschnittlichen Nettokaltmieten des Mietenspiegels verwendet. Hinsichtlich des Gebäudes müssen Sie eine Baualtersklasse und hinsichtlich der Wohnungen eine Größenklasse wählen.

Benötigte Informationen für den Sachwert

Im Sachwertverfahren wird ebenfalls der Bodenwert benötigt. Dieser berechnet sich genau wie im Ertragswertverfahren.
Somit müssen Sie zur Ermittlung des Sachwertes auch in diesem Fall den Bodenrichtwert und die Grundstücksgröße angeben.
Des Weiteren wird neben dem Baujahr und der Gebäudeart ebenfalls noch die Brutto-Grundfläche benötigt. Es handelt sich hierbei um die Summe der Grundflächen aller Geschosse und deren konstruktiven Umschließungen. Liegt Ihnen dieser Wert nicht vor, macht es Sinn, einen Sachverständigen zu beauftragen.

Warum und wann Sie eine Grundsteuererklärung übermitteln müssen

Damit dem Finanzamt die zur Berechnung des Ertragswertes bzw. des Sachwertes zugrunde liegenden Werte zur Verfügung stehen, ist es erforderlich, dass Sie eine Grundsteuererklärung (auch Feststellungserklärung genannt) über das Elster-Steuerportal an das zuständige Finanzamt übermitteln. Obwohl die neue Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer erst ab 2025 Anwendung findet, müssen Sie die Grundsteuererklärung bereits ab Juli 2022 einreichen. Die lange Vorlaufzeit bis zum Inkrafttreten ist notwendig, damit die zuständigen Finanzämter ausreichend Zeit haben, die Werte allen Grundvermögens neu festzustellen. Das Fristende zur Abgabe der Grundsteuererklärung ist bislang der 31.10.2022.

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